Xây dựng cơ bản và các vấn đề cần nắm rõ trong khi thi công

Xây dựng cơ bản là tiền đề cho 1 ngôi nhà, là bắt đầu từ những việc dọn dẹp mặt bằng làm móng tới những bước cuối cùng như lắp đặt thiết bị điện nước.

Vậy bạn có thức sự nắm rõ được cần phải làm gì trong suốt thời gian dài đó ? có những lưu ý hoặc điều quan trọng nào bạn cần phải biết ? Đừng lo VVD sẽ khái quát nhanh để bạn nắm được và áp dụng ngay cho công trình của mình nhé !

1. Các giai đoạn trước xây dựng cơ bản

Để tiến tới việc bắt tay vào xây dựng cơ bản tức là bạn đã trải qua 1 giai đoạn chuẩn bị hồ sơ bản vẽ và xây dựng ý tưởng rõ ràng trong đầu những dự định về kinh phí, chi phí, thủ tục những chúng tôi vẫn khái quát để bạn kiểm tra lại nhé !

• Diện tích xây dựng bao nhiêu m²?
• Bao nhiêu tầng, bao nhiêu phòng ngủ, WC?
• Nhà hướng nào? Có sân, ban công, sân thượng không?
• Phong cách mong muốn: hiện đại, cổ điển, tối giản?
• Ngân sách dự kiến là bao nhiêu? (khoảng bao nhiêu triệu/m²)
• Thời gian thi công , biện pháp thi công các hạng mục đặc biệt nếu có

Lưu ý: Nếu bạn không đủ kinh phí để thuê KTS hoàn thiện 1 hồ sơ đầy đủ thì cũng đừng quên VVD có dịch vụ hỗ trợ tư vấn mặt bằng miễn phí cho bạn nhé.

2. CHUẨN BỊ PHÁP LÝ – GIẤY TỜ

• Giấy phép xây dựng: Đối với các công trình ở khu đô thị, thành phố,và các khu quy hoạch . Để đảm bảo tính pháp lý hãy tìm đến các cơ quan có thẩm quyền hoặc ban quản lý xin hướng dẫn cụ thể trước khi tiến hành xây dựng.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Hồ sơ thiết kế đầy đủ (kiến trúc – kết cấu – điện nước- Chống sét, điều hòa thông gió….).
• Hợp đồng thi công rõ ràng, có ràng buộc pháp lý, các điều khoản bồi hoàn, bảo hành rõ rang.
• Thuê trắc đạc để đảm bảo tính tính pháp lý và xây dựng trên đúng phần đất chỉ định
• Thuê khảo sát địa chất để có phương án móng phù hợp. Móng có vững thì công trình mới bền.

3. CHỌN NHÀ THẦU HOẶC ĐỘI THI CÔNG PHÙ HỢP

Có 3 phương án cho việc xây dựng:

1. Thuê trọn gói (chìa khóa trao tay): tiện, ít lo, nhưng giá cao hơn, cần phải chốt nhiều đầu việc, hoặc chốt từng việc theo giai đoạn. Cần đơn vị đủ lớn về uy tín và chất lượng, có tầm nhìn và kiến thức bao quát để tư vấn và kết hợp tốt khi triển khai.
2. Chia làm 2 giai đoạn: phần thô và hoàn thiện, mỗi giai đoạn chọn thầu riêng. Hoặc trong mỗi hạng mục sẽ là 1 đội thầu riêng ( Xây trát, điện nước, sơn bả , thạch cao, ốp lát …). Phương án này ta cần phải có kiến thức để giám sát chất lượng và kết hợp khớp nối giữa các đội thầu với nhau tráng việc bị chồng chéo.
3. Thuê nhân công – tự mua vật tư: rẻ nhưng bạn phải rất sát sao. Không chỉ sát sao trong vấn đề quản lý chất lượng mà phương án này ta phải tính toán sao cho việc hao phí vật tư là ít nhất. Nếu làm tốt phương án này sẽ tối ưu được rất nhiều chi phí cho ta.

Lưu ý : Bạn cần tham khảo 2–3 nhà thầu, xem công trình họ đã làm, đọc kỹ hợp đồng và phụ lục vật tư. Cũng đừng quên VVD thi công xây dựng đấy nhé !

4. DỰ TRÙ CHI PHÍ & KIỂM SOÁT NGÂN SÁCH

Việc dự trù chi phí có thể thuê riêng 1 đơn vị dự toán xây dựng hoặc bạn hợp đồng với đơn vị thiết kế để sau quá trình chốt thiết kế thì đơn vị thiết kế sẽ tiến hành lập dự toán công trình của mình giúp ta biết được chi phí rõ ràng nhất.

Chi phí tạm tính tại miền bắc nước ta như sau:

• Chi phí xây dựng phần thô: thường 3–4 triệu/m² sàn.
• Chi phí hoàn thiện: 2–5 triệu/m² tuỳ vật liệu.
• Chi phí phát sinh (ít nhất 5–10%): di dời, vật tư phát sinh, thay đổi thiết kế, tăng chất lượng vật liệu

5. THEO DÕI – GIÁM SÁT THI CÔNG

Giám sát quá trình thi công là việc rất cần thiết nhằm đánh giá chất lượng, xử lý phát sinh, điều chỉnh thiết kế, kết hợp các đội thầu…

Có thể thuê 1 đơn vị giám sát riêng biệt nếu bạn đủ tài chính . Hoặc khi ký hợp đồng trọn gói với đơn vị thi công sẽ phải có điều khoản giám sát đi kèm.

Ngoài ra dù biết nhiều biết ít hoặc không biết gì thì bạn cũng nên có mặt tại công trình để xử lý các vấn đề phát sinh điều chỉnh sớm nhất

6. CHỌN VẬT LIỆU VÀ THIẾT BỊ

Để đảm bảo thẩm mỹ và ý đồ thiết kế ở giai đoạn này bạn cần sự tư vấn và đồng hành của đơn vị thiết kế. Cùng thăm quan các showroom để cảm nhận trải nghiệm các vật liệu thiết bị 1 cách chân thực nhất, cũng như để nghe tư vấn về công năng chất liệu sâu sắc chi tiết nhất.

• Chủng loại gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, đèn, cửa, tay vịn...
• Màu sắc & phong cách nội thất.

7. QUẢN LÝ RỦI RO & PHÁT SINH

Luôn bám sát quá trình thi công, kiểm tra tiến độ thi công và chi phí trong từng giai đoạn, kiểm tra và tổng hợp những phát sinh nếu có trong các giai đoạn đã hoàn thành.

• Ghi nhật ký công trình (hoặc yêu cầu nhà thầu ghi).
• Kiểm tra kỹ trước khi thanh toán từng đợt.
• Bất kỳ thay đổi nào nên ghi thành văn bản để tiện đối chiếu về sau.
• Đừng ký hợp đồng chỉ vì giá rẻ – rẻ không có nghĩa là rẻ thực sự nếu bị lỗi, phát sinh, làm lại.

​​​​​​​

8. NHỮNG CÔNG CỤ HỮU ÍCH CHO CHỦ NHÀ

• Bảng Excel theo dõi chi phí, tiến độ
• Checklist nghiệm thu từng giai đoạn
• Bản in thiết kế (nên có bản A3 cầm tay tại công trình), các bản vẽ phát sinh kèm theo.
• Ứng dụng đo đạc, kiểm tra hướng nắng – gió (như Compass, Sun Surveyor)

​​​​​​​Hãy xem thêm các kiến thức xây nhà :

- Kiến thức về trần thạch cao : tại đây

- Kiến thức về chống thấm tại link: https://vvd.vn/kinh-nghiem-lam-nha/chong-tham-nhung-kien-thuc-quan-trong-truoc-khi-lam-nha.html